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土地>机构论市
 
2008年房地产市场三大走势值得关注


      近期,全国房地产市场供应量增大的同时,购房人的观望情绪却在加剧,原因是多方面的:


      首先,保障性住房构架基本建成,导致部分购房者开始暂缓购房,等待保障性住房的供应;其次,深圳、广州等城市成交量出现较大幅度下降,市场传递效应让购房者产生房价要下降的预期;最后,一系列房贷紧缩政策对购房需求起到了一定的抑制作用。2008年元旦后执行的新利率,以及第二套房新政将使购房人放缓购房需求。


      2007年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策,已经为2008年乃至更长时期我国房地产市场,特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。这一切一定会在2008年的楼市显效。


      2008年房地产市场的走势,以下三点值得关注:


      首先,投资调控政策。近年来逐步形成了“两道闸门”、“一个门槛”(两道闸门指土地、资金管理;一个门槛指市场准入标准)的调控手段,并收到明显成效。在全面贯彻党的十七大精神,进一步围绕科学发展、和谐发展以及不断完善投资调控政策的过程中,出现由地方政府推动的投资明显反弹的可能性也不大。


      在此基础上,预计2008年全社会固定资产投资增长率在25%左右。其中在房地产界,物业税的出台值得2008年期待。近两年房价快速上涨已成为房地产市场的突出问题,当房产交易环节开征的营业税、个人所得税和土地增值税对于平抑房价不能得到一个预期的效果之时,增加房产持有环节的成本,开征物业税也就成为一种必然的选择。


      第二,货币政策从紧,房产市场资金来源受考验。日前中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出,2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。这是我国自1998年以来实行了10年稳健货币政策后的首次调整。


      2007年以来,针对流动性过剩、银行信贷反弹态势,央行曾先后10次上调存款准备金率、 5次提高利率,并通过定向发行央行票据,在一定程度上抑制了资金充沛局面。这些货币政策工具的使用都是“有的放矢”。提高法定存款准备金率被用来冲销流动性,并进而抑制商业银行的放贷能力;提高利率则主要用来“稳定人们的通胀预期”。实际上,2007年的货币政策实际上已经是表现出从紧态势,因此看来2008年货币政策将会是更紧。


      第三,房价涨幅趋缓是大势所趋。其一,从2007年开始,各项组合政策的调控效应将会得到集中的体现。其二,住房保障政策稳步实施。其三,房价目前已经处于相对的“高位”运行,从其价格走势本身来说,也存在了一定的回调需要。预计全国房地产市场将进入一个持续较长时间的调整期。

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