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土地>地产精英
 
李战军:土地市场冷了 房价也应该“冷一冷”

 第一演播室 

  中国证券网 

  活动策划:柯鹏李和裕 

  主持/整理:李和裕 

  嘉宾:李战军易居房地产研究院发展研究所所长  

    近日,来自中国城市地价a动态监测系统对全国重点地区和主要城市监测结果显示,今年一季度我国主要城市地价涨幅比上季度有所回落,部分城市甚至出现了负增长和零增长。并且,今年不少城市土地市场冷清,多宗公开出让的土地不是流拍,就是以底价拍出。去年被许多人津津乐道的多家开发商为了一幅地竞相叫价、“地王”频出的场景已经不再。土地市场骤冷意味着什么?本周我们就请业内人士与大家做些交流。 

    土地交易降温还不是定局 

    主持人:您如何看待土地市场冷清的局面? 

    李战军:据官方统计,一季度全国城市地价总体水平增幅低于去年第一季度水平,也低于去年各季度增幅水平。分析还预测,今年地价水平总体上涨,居住地价趋向稳定。但是,我们也应该注意到,房地产投资同比增长仍较高,其中占比重最大的仍是土地,居住用地需求仍较大,防止从偏热到过热仍是调控的主基调。的确,今年以来不少城市土地出让也和目前的楼市成交一样,场面冷清、交易金额下降,但多数城市供应的土地位置偏远,土地总量也不够。地方政府也希望扩大供应,但动拆迁困难、要变为净地的土地储备过程较长、要先完成保障性住房用地安排这一硬指标等原因,使得一下子拿不出合适的商品住宅用地。所以,土地市场的变化不完全是开发商造成的,我觉得要再看段时间,土地降温还未定局。
 
 开发商观望应是主动示弱 

    主持人:那么,目前土地市场冷清的局面会对开发商造成什么影响? 

    李战军:无论是土地市场还是销售市场,开发商的观望目前的确存在。但是,我也看到,开发商还是在做自己该做和能做的事。由于调控影响,开发商更看重资金状况,具备融资能力、资金到位的开发商还是在适时增加土地储备,或者有土地的就老老实实开发,有项目的就推进销售、回笼资金,不急于拿地。当然,不同地域、不同状况的开发商会选择不同的做法。 

    而且,其实眼下开发商也非常不愿意看到市场价格抬升,因为现在正是调控“真空期”,他们怕市场再度升温,会遭到更多的政策打压。坦率说,我认为,无论是王石的“拐点论”还是潘石屹的“百日剧变论”,都是开发商“示弱”的声音,是争取同情的策略。另外,从某种程度上来说,在这个时候让地价冷一冷、房价冷一冷,也是件好事。让市场能腾出时间来首先消化掉目前的存量土地和已经在开发的项目,让供需关系走向平衡,从而稳定房价。 

    判断房价不能光凭愿望 

    主持人:土地价格的变化对今后的房价会产生相应影响吗? 

    李战军:我们需要认识到,房价不是凭着老百姓的愿望去走的,而目前的市场形势下,未来很大程度上将取决于宏观经济及金融状况。我判断中国的商品房价格将会继续上升,且不会出现所谓的“拐点”。在今年CPI走高、人民币升值加快、劳动成本突升的背景下,中国的商品房价格依然是上升的动力大于下降的要求。尽管广州、深圳的商品住房价格和成交量出现了明显的下降,但是它是以珠三角正在经历制造业转型、转移阵痛为背景的。它影响不了全国,也不会影响珠三角房地产市场的未来发展,只是一种阶段性的市场合理表现。

    同时,整个房地产行业总体上还不会到缺钱的地步。商品房的生产周期较长,不同于工业商品和农业商品,能够在较短的时间里完成一个循环周期,这种状况导致房地产企业的项目投资对资金的需求不是一个长周期中每阶段都均衡定量的。如在购地阶段和建设阶段,企业资金量需求较大;在规划审批和销售阶段,资金需求相对较小。同样道理,房地产的投资回报也不是每阶段都是一个均衡定量。还由于银行信贷周期的关系,一般情况下,上半年企业都是借贷投入;到了年底,一般都强调资金的回笼还贷。房地产企业在商品房生产周期过程当中有的时候是缺钱,需要融资;有的时候并不缺钱,也不需要进行融资。我国的房地产企业当中,一段时间是这批企业缺钱,一段时间是另外一批企业缺钱,房地产企业的缺钱并不表示整个房地产行业缺钱。

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