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土地>地产精英
 
房地产处无人喝彩时期 冯仑:房价依然会缓升


    地产"游戏规则"在变化 ,中国的房价到底高不高?民营企业发展遇到过什么问题,现在的问题是什么?昨晚,万通集团董事长冯仑现身南京,大谈民企发展历程及房地产市场。 

    房地产处无人喝彩时期 

    "我国房地产市场就像一出戏剧,戏演到一半,突然中场叫停,大多数人都在讨论下面的戏怎么演,不明就里的观众纷纷退场,所以这段中场时间变成了无人喝彩时期。" 

    素有"地产界思想家"之称的万通地产董事长冯仑,昨晚在南京再次强调他17日说出的"这个观点目前没有变化",不过,面对记者的采访,这次他多次提到"地产游戏规则在变化"这句话。 

    他说,"游戏规则变化"一方面是说市场在变动,下半年不光南京的房地产市场如此,全国的房地产都无人喝彩,一些企业能不能在遇到困难时调整,都要看自己;另一方面,政府的游戏规则也发生了改变。"现在70%是政府保障性住房,30%完全市场交易,房地产究竟是做70%,还是做30%,消费者是在70%里面等,还是买那30%,这些情况都要到明年上半年才明朗"。 

    目前中国房价高不高? 

    他说,最近很多地方土地拍卖都流标,去年投资也比较过度,这段时间遇到了转型的压力。 

    那么,目前中国房价高不高呢?这个让多数房产商避讳的问题在冯仑这里变得不避讳了。他举例说,如果一个城市人均GDP在1万美元,那房价再涨就有风险了,如果GDP在4000-8000美元之间,缓慢上升的空间依然是有的。 

    他说,住宅市场在整个城市GDP达到1万美金之前,以全世界的经验看,每年有5%到10%的增长是非常正常的,现在的无人喝彩时期,价值会僵持,个别会下跌,但即使这样,在城市GDP到达1万美金之前,这个趋势会保持。 

    写字楼选新街口还是奥体 

    对于南京房产市场的走势,他认为,按照这个逻辑,现在是社区商业还是随着住宅建设慢一点发展比较好,核心商业的新街口还是不错,但是高级写字楼的出租市场目前还没有到最好。 

    "按照我们研究,在6000美金GDP以后会慢慢好,还要看城市的经济结构和业态,南京的核心城市能容纳几栋,维也纳的CBD一共7栋。一些城市仅商业不动产就弄了好几个CBD,都不知道选哪个地方做写字楼。今天说这个,明天政府又换到那里去了,我觉得这是特别有意思的中国现象。"冯仑说,这样商业不动产聚集市场,面临着一个选择的困难。"我们现在还在看,而不能很快做决定,比如说我们选择新街口,但是奥体那边又说得很好,地铁、政府办公楼都过去了,给我们进入这些城市都造成困扰,你要在新城三五年没有收入,你在老城’赌’等新城建起来了,你在老城的物业也面临着困惑。" 

    民营企业经历三个阶段 

    冯仑昨天表示,从改革开放至今30年中,民营企业经历了重要的三个阶段,第一个是1993年之前,大多民企按"江湖"的方式运作,同时还有家族模式。1993年到2000年这段时间,有了公司法,民企由江湖进入正规公司。2000年,民营企业开始进入了现代公司的创富时期。他说,对中国大量的民营企业来说,这更多是在心理上由野蛮到文明,由混沌到清晰的过程。 

    在江湖时期,有最难的两个问题解决不了,一是没有进入和退出的游戏规则,二是一把手不知道怎么更替,"要想当大哥,杀了大哥就能当大哥"。1993年以前所有的组织都很乱,当然民营企业可以借鉴民间的智慧,可以看《水浒》《三国演义》。 

    目前来说,怎样在创造财富的同时与员工、公众来分享,对财富阶层来说,目前正面对巨大的挑战。在这次地震面前,也面临着民众期待的考验,救灾活动会对所有企业提出一个更高的要求。 

    地产商捐款为何"抠门" 

    对于地产商这次在四川地震灾害面前的"集体失语"和"抠门捐款",冯仑的解释是"我们在第一时间没有想象到地震灾害有这么严重,反应不够快""一些公司的反应和公众期待的相差太远。"他透露,目前公司个人捐款已经220多万元,以后每年将从公司盈利中拿出一部分给灾区,并将专门派人到四川灾区去帮助当地政府重建。冯仑说,随着对灾情更多了解,地产企业也在追加捐赠表达愿望。他表示,地产企业更应该在灾后重建工作中发挥行业优势。 

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