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左小蕾:房价讨论的两个误区


    2008年房地产价格的主流观点认为,房地产价格应该上涨。主要理由是,流动性过剩,人民币升值吸引海外资金持有人民币资产,成本增加提升房地产价格等等。从房地产投资的角度,这些原因可能是推动房价上涨的理由。但在2007年出台一系列包括保障性住房在内的房地产新政之后,仅仅从投资的角度来分析和判断房价涨跌的理 
由,就会产生许多的误区。 

    首先,2008年的房价必须讨论两个价格,而不是笼统的一个价格。在新的房地产政策下,房地产行业被清楚地划分成两个市场,一个是居住性市场,一个是投资性市场。两个市场是不同的,价格形成条件和形成规律也是不同的,这当然就有了两个价格。笼统的“房价”概念,并不符合房市将来可能形成的两个市场的格局。 

    其次,两个市场的价格形成机制不同。两个市场有两类不同的需求,居住性市场的需求是实际需求,是以一套住房为目标的或买或租。其需求者基本是低收入群体,受收入水平约束,价格的稳定对满足他们的需求非常重要。该需求市场比较接近一般的商品市场,一套住房的效用满足度和收入约束,可以产生稳定的均衡价格,这个价格将得到房地产新政的大力度支持而相对稳定;投资性市场的需求是赚钱需求,是以买卖房屋赚取价差为目的。其需求者不在意价格高低,而最在意的是价格必须不断上涨。只要能够在比购买价格更高的价格上出售,赚钱需求就得到实现。该市场对价格有无限上涨的需求,从需求角度是没有均衡价格可循的。 

    如果不区分两类不同的需求,不讨论不同市场价格形成的不同效用约束,笼统一句“需求旺盛”、“储蓄很多”,就会成为炒作房价应该上涨的似是而非的理由。这样的理由实际上是利用大多数人的居住需求推高整体房地产价格,从而有利于少部分投资者的赚钱效应。 

    事实上,在需求被细分以后,根据需求的判断,房价涨跌就不能统而论之了。所以新的房地产政策最重要的新意,就是明确地把房地产分割成两个不同的市场,针对不同的市场实施不同的价格管理的思路和政策组合。 

    政府将主导居住性需求市场,包括制定购买经济适用房和租住廉租房的收入标准,最重要的是制定合理的价格标准,提供较多的保障性住房的土地资源,并对经济适用房的二手房采取回购。如果合理的规则得到严格的执行,经济适用房和廉租屋的投入规模加大,相信居者有其屋的需求会逐渐得到满足,发展商的资本投入应该可以得到社会的平均收益回报,最重要的是,居住需求的房地产的价格就不会随着投资性市场的价格变化而变化了。 

    对于投资性的市场,政府基本不对价格进行管制,但是对贷款进行了新的规定,比如加大第二套房的首付比例,对发展商严格房屋封顶后才能出售的要求等。在以自有资金投资为主的投资性市场上,如果价格上涨,不会影响居住市场的价格;如果价格下跌,也不会带来银行的坏账进而影响经济。 

    但是,如果投资性的市场上主要都是投资者,相互推高价格的动机就不会很强烈,特别是必须用更多的自有资金来推高价格之时,投资性市场的价格上涨动力就不足。这里有一个需要界定的概念,有了一套住房但希望有更好住房的人,应该划归投资者范畴。如果这个群体很大,投资性的市场价格就应该走高。如果这个群体并不很大,供给大于需求,空置率就会引导价格。 

    所以,只要政府的房地产新政得到落实,我认为,对2008年中国房地产价格就可以有一个相对稳定的预期。因为两个市场的分割,其价格涨跌不会相互波及。而在投资性市场上,当投资者发现这一市场主要是自己上下跳动时,其价格也会稳定下来。 

    在分析房价的同时,有两个问题值得注意:首先,美国次级贷的一个教训,就是不能把低收入群体的住房问题完全交给市场。因为完全市场的价格变化,很容易使基本居住需求的低收入群体的违约率上升,最后带来次级贷危机而拖累整体经济。但中国的低收入群体的住房也不能全部由财政来解决,也应该让民营资本进入到经济适用房和廉租房的建设和开发中来,借助社会资本,包括银行资本,设计一些风险控制比较有效的、为低收入群体量身定做的金融工具和信贷产品,使保障性住房的投入能够市场化运作,同时也把风险降到最小。其次,有观点认为,房地产新政的执行对银行过去几年过高的房地产贷款有增加坏账的风险。我认为,这种观点不无道理,我们应该现在就开始注意投资性房地产贷款中的盲目性,这对减少银行将来的房贷坏账是非常重要的。 

    一般认为,中国没有次级贷的问题。事实上,中国的信誉记录是很不完善的。银行的投资性住房贷款与次级贷款和衍生产品一样,是在房地产价格会不断上涨的假设条件下的投资项目。但是,“房价不断上涨”这个假设是不合理的,特别是受宏观形势变化和宏观政策影响很大。如果对于这个假设的风险控制不到位,大环境稍有变化,特别是房价出现调整,所谓的次级贷危机就会引爆。依靠价格上涨支持,且没有特别严格的信誉记录的中国的房地产贷款,实际上与次级贷款一样是高风险信贷产品。特别是那些靠房屋的滚动抵押不断获得贷款,不是以自有资金为主的投资人,房价变化以后出现“逾期”房贷的概率非常高,中国的次级贷就可能产生了。这应该是为什么新政提高第二套房的首付比例的重要原因。 

    尽早切实落实新的房地产政策,调整信贷结构,稳定房地产价格,是避免以后发生大规模中国式次贷危机,严重冲击银行信贷体系的重要措施。
 

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