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社区商铺回报稳定
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    所谓社区商铺,顾名思义指位于社区住宅的底层商铺,经营对象主要是社区住宅的居民,以满足他们的日常生活用品和服务需求为主。

  备受青睐

  近几年,受政府调控楼市系列“组合拳”影响,大部分商业地产处于一个不温不火的状态。而且,近年来各大城市纷纷进行大规模城市道路建设,令商业分布格局处于调整中,短期内给商铺投资带来诸多不确定因素,使许多投资者持币观望。

  与此相反,社区商铺一直颇为人所关注。该类商铺具有较广泛的商业功能特点,其依托社区稳定的人流,较其他商业地产而言,投资风险相对较小。同时,社区商铺面积大小均有,多数投资成本小、回报率较稳定,尤其面对社区外街道的商铺。一方面,服务对象既可以是社区内居民,也可以是社区外客户群,服务受众面较广;另一方面,社区商铺一般售价不高,出租或自行经营均可,经营方式灵活,具有长期的回报价值。

  此外,近年因严禁“窗改门”,新建社区住宅底层商铺越来越受投资者追捧。而对于不断涌现的新小区、新社区,及建设中的地铁新线路带来的新的商铺投资机会,专家给予更高评价。因此,社区商铺被一些业内人士喻为商铺投资中的“小盘活跃股”。

  “留意”事项

  不过,虽然社区商铺是个适合投资的标的,但想要保持投资低风险的前提是,在购买商铺时,不能被过分炒作所迷惑,以免被套牢。普通投资者要在各类铺天盖地的商铺广告中,识别出真正具有投资价值的“黄金旺铺”,也需一些技巧。

  目前,社区商铺经营主要包括:便利店、中小型超市、药店、餐饮店、书报亭、干洗店、彩票服务点、花店、家居装饰及少量服装店等。规模稍大的社区商铺还有健身、美容美发、银行、酒吧、房屋中介等娱乐休闲服务配套设施。

  虽然社区商铺经营的业态一般为以上几大类,但投资者也要根据实际消费需求来确定具体业态,不能餐饮、药店、中介蜂拥而上。目前,社区商铺开发一般都是销售、招商同时进行,或成功招商后再销售,投资者在投资时要留意业态的分布。若开发商有成立专门的经营管理公司对商铺进行管理,投资回报就更有保障。因为随着消费需求的改变,商铺业态也要随之调整,经营管理公司则提供了这方面的保障。

  社区商铺经营的对象是以本社区居民为主,商圈半径辐射范围较小,因此商铺周边的住宅开发规模、人口数量、消费能力,是决定社区商铺机会多少的关键因素,投资时要考评实际的消费需求。同时,周边各类房产的发展趋势也将影响社区商铺的升值空间,要注意未来周边大型住宅项目的开发规划及政府的相关政策。

  需要指出的是,不同的社区,消费档次不一样。由于社区居住人口的收入、文化教育、家庭成员结构、自住与出租比例不同,社区消费能力和需求有天壤之别。这些可从住宅的售价、户型,周边是否有学校、幼儿园、写字楼等指标来衡量,投资时需特别留意。

  此外,在社区商铺区域内位置的选择上,如果资金允许,最好能选择在十字路口转角处的铺面,这样的铺面无论大小,在租赁市场都非常走俏。若是纯小区式物业,临近小区入口的铺面因人流量较大也是不错的选择。专家提醒,买商铺要选开间大、进深浅的店面,尽可能地为经营者提供好的经营空间。

  细算回报

  如果投资者选中了地段,也看中了商铺,那么接下来的重点当然是要仔细计算社区商铺的投资回报率。

  业内人士表示,与纯商业物业不同,社区商铺有自己的价格规律和底线。社区商铺一般分为内街商铺和临街商铺,前者可以参照同小区的住宅价格,一般会高出住宅价格的30%-50%左右;而后者在参照周边商业租金水平的同时,位置较好的商铺价格,一般会高出同小区住宅价格3倍左右,但最高不应超过5倍。

  比如,某楼盘住宅的平均房价是5000元/平方米,其沿街商铺的价格如果超过2.5万元/平方米时,投资就会面临巨大压力,建议谨慎介入。对于投资回报率的计算,业内人士建议用年租金除以购买商铺的总金额,最后得出的百分比,即所购商铺的年投资回报率。一般来说,一间好商铺的年投资回报率应在8%左右,按此规律,投资者可在10-15年收回成本。

http://www.syef.net/         2020-06-02

   
 
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